Cession-bail : transformer les murs de l'entreprise en trésorerie
En bref. Dans une cession-bail, l'entreprise vend ses murs (usine, entrepôt, magasins, siège) à un investisseur et continue de les occuper en les louant sur une longue durée. Elle peut libérer jusqu'à 100 % de la valeur de l'immeuble, contre environ 50 à 60 % avec un prêt hypothécaire, en échange d'un loyer sur 15 à 20 ans.
Exemple chiffré
Une usine vaut 30 M€. Un fonds l'achète à un rendement de 7 % : l'entreprise encaisse 30 M€ et paie 2,1 M€ de loyer par an, indexé, en prenant en charge taxes, assurance et entretien. Un prêt hypothécaire sur le même immeuble aurait rapporté 15 à 18 M€.
Ce que montre le marché
- Octobre 2025 : Aramco a finalisé une opération de 11 Md USD sur le site gazier de Jafurah, loué en retour pour 20 ans.
- Septembre 2026 : W. P. Carey a acquis deux usines de Purmo Group en Pologne pour 52 M€, Purmo restant locataire.
- En 2025, les cessions-bails ont représenté 20,8 % de l'investissement dans les supermarchés européens (Savills).
Les points à négocier
- La durée et l'indexation du bail.
- Une option de rachat en fin de bail.
- La répartition des travaux lourds.
- La possibilité de céder le bail en cas de vente de l'entreprise.
Ce qu'il faut savoir avant
La plus-value sur l'immeuble est imposable. En normes IFRS, le bail apparaît comme une dette locative. Un bail trop long ou trop cher réduit la valeur de l'entreprise lors d'une cession future. Une famille peut aussi choisir de garder l'immobilier dans une société séparée avant de vendre l'exploitation.
Une décision de ce type devant vous ?
Nous étudions chaque demande personnellement et répondons sous 72 heures ouvrées lorsque nous pensons pouvoir être utiles. La première étude est sans frais et sans engagement.
Demander une étudeSources
Ce guide est une information générale. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une consultation juridique ou fiscale. Les règles citées doivent être vérifiées par vos conseils avant toute décision.